從4個角度分析 預售屋、新成屋、中古屋選哪個?

Last Updated on 2023-11-29 by Sophie

前言

說起這三種選擇,以時下年輕人,甚至是我自己(不好意思),以自住需求的話,都會私心想要預售或是新成屋,其實這也沒辦法,新的東西就是美,更別說接待中心樣品屋都是美美地呈現在大家眼前,不心動也很困難,以我自己為例,當初一開始看房時,也是先被預售屋給吸引了去,銷售人員三寸不爛之舌把建案的環境、公設、房型無一不介紹地完全無缺,案場上再用個時尚感的擴香,整個人都可以想像住在裡面那種高級的感覺了,但事實上,這真的是最適合自己的嗎?以下想就一些面向來討論關於預售、新成屋、中古屋的優缺點。

預算的考量

以預算來看,撇除豪宅建商等特殊情況,同條件下通常是預售價格高過新成(古)屋與中古屋,這也算合理,畢竟屋齡高折舊也是要算下去,而且通常中古屋當初的取得成本也較便宜,加上通膨關係營建成本等一直在上漲(以疫情這幾年最為誇張),以青埔來說的話(其實應該很多地區都是),近幾年來預售屋飆升的速度相當快,目前區域最高單價也都是以預售屋的實登所創下,但是就另一個面向來說,同坪數跟地點來說預售雖然總價有可能較高,但付款相對較為彈性,一開始先付訂金簽約金,後續按時付工程款,最後再付交屋款以及申請貸款。

而新成屋與中古屋則是一開始就必須先拿出20%的頭期款(前提假設可貸八成),除此之外也還有契稅、仲介費、代書費等等的,且交屋後裝潢與家電等又是馬上一筆支出,而預售屋的話,則是給你時間慢慢存錢,等房子蓋好可能二年三年,這中間工程款慢慢付,交屋時連同裝潢款也一起存到,因此就預算來看的話,雖然預售屋單坪售價可能較貴,但若是對經濟上暫時還沒存到頭期,認為未來房價還是會繼續緩漲,想要先訂下自己想要的房子的話,也不失為一個選擇。

社區管理

大樓管理其實也是居住一個很重要的考量關鍵,管理不好的大樓過幾年可能經費沒管理好,環境髒亂,公設無法維護,停車場樓梯間淪為堆雜物區等,而這些通常從預售屋上比較難看出未來的管理情況,只能就戶數,暫定的管理費,公設是否好維護等等的去猜測,雖然有些建商會代管一到兩年等,但仍無法確定後續的管理狀況,這一點的話中古屋就比較不用擔心,畢竟已經成立多年,一進社區環境是否整潔,樓梯間停車場的狀況一目了然,當然詳細實際運作狀況或許外人不見得能知道,但至少在看房時假設一看環境維境不佳的話,第一時間就可以先剔除,而新成屋與新古屋的話則是就介於中古屋與預售屋之間,通常此時也是管委會成立初期,還是必須留意較多細節,畢竟公設等都還是新設置的,戶數太多或太少的話,都還是必須去思考後續管委會的營運狀況。

裝潢的彈性與費用

裝潢的話不用說,當然是以預售屋彈性最大,許多人應該在簽下預售屋後就會找設計師,後續再等建商通知客變時間,裝潢若情況許可的話,是可以打造出最適合自己的空間,並省下後續更改格局的花費,當然這還是必須看建商客變允許的幅度而定就是。

新成屋由於格局已經固定,若需要大改的話還需拆除費用等,但如果對格局沒有要大改的話,依建商標配後續再做基本裝潢並購置活動家具系統家具等,也是有較省錢的方法。

中古屋的裝潢就是水比較深的一塊了,畢竟中古屋考量到屋齡有很多種情況,若是屋齡不至於到太大,管線正常,前屋主也都維護的好的話,沿用前屋主的裝潢一樣簡單購置家具就好費用也不會太高,但這就建立在屋況是好的情況下,雖然交屋時是會驗屋,但中古屋難免可能會有管線老舊等的問題,若是需要重拉管線,廚房衛浴等要重做等,就會是一筆可觀的花費,因此通常若是要選擇屋齡較高的中古屋話,建議還是要預留多一些的裝潢預算,畢竟家具沙發可以不要買進口買國產的就好,但漏水管線老舊等安全上的問題可就沒有折衷方案了。

一定要挑品牌建商嗎

基本上我個人認為最需要挑建商的就是預售屋,新成屋次之,當然小建商也是有機會蓋出高品質的房子,但是必須說等待房子建好通常需要數年的時間,尤其近幾年高利率以及缺工缺料等不確定因素太多,大建商的風險還是相對來說比較低。
而屋齡較高的中古屋來說則是已經經過時間的淬鍊,921後台灣建築法規變嚴格所以先假設不談偷工減料的狀況話,主要該留意的重點不太是建商評價,而是是前一手屋主是否為了掩飾屋況的問題而在裝潢上有刻意動手腳。

最終選擇

最終我自己的房子是選擇了新成屋,雖然就CP值來說或許會挑的話中古屋是一個很好的選項,但由於重劃區其實10甚至15年以前中古屋選擇很少,因此當初就以預售與新成屋為主,曾經一開始腦熱在接待中心下訂了十萬,可是回家後整個其實心情游移不定,拼命查建商是否經濟狀況無慮等等,加上建造時間要等到二年,所以最後雖然心裡喜歡這間房子的格局,但最終還是退訂了,因為本身已有存好頭期款,也沒有特別想再等上二年,加上依自己愛擔心的個性來看,大概會一天到晚擔心建商是否有好好蓋,颱風地震有影響嗎等等的問題,所以為了省去自己的操心,最後選擇了品牌建商,當然價格比較起來是略高些,但是簽約後的安心踏實感是無價的,但最終這些選擇,都是要依自己手上能動用的現金、預期入住時間以及對建商的信任度來看,總不希望也砸了一堆錢在預售屋上,還一直擔心害怕好幾年。

以上是我自己對於預售屋、新成屋、中古屋的選擇感想,希望會有幫助。

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