Last Updated on 2023-11-29 by Sophie
前言
最近一直在思考著自己的房貸是不是有需要做轉貸，改成房貸與理財型結合的回復型房貸，也回憶起從約三四年前開始看房、買房後到現在，自己對於貸款這件事的認知心態改變之大。
付房貸心態的轉變
如同許多長輩一樣，家人的心態也是不要有貸款最好，有房貸也盡量有錢就還，更不要提借信貸，一有貸款就渾身不對勁，不過直到近幾年才認真發現，除非是天賦異稟的股神之外，一般人若對貸款避之唯恐不及，那麼到底要存到多久，才能賺到一間房呢?
所以這個時候房貸就是個必需善用的工具，用相對低利且穩健的方式開槓桿，讓自己也有買下一間房的能力，否則真要全現金買房，要存到什麼時候呢?更不要說存的速度趕得上通膨、趕得上房價上漲的速度嗎
所以一直到現在我都還是很慶幸自己在幾年前有下定決心買下房子，畢竟沒厲害到有搭上航海王的列車，就算有投資股票，我想我也不敢開五倍槓桿去做，但至少在這段期間，有善用槓桿讓自己資產跟上通膨攀升的腳步，因此一般穩定自住，或是有把握地點未來有所發展的話，在有控制好自己收支狀況下，房貸其實也是一個很好並且低風險的理財工具。
該急著把房貸還完嗎
老實說，過去自己是只要有存到一筆錢，就會想額外還本，但以現在來看的話，個人認為若是自己有對應的理財規畫，也自律性夠高，將部分現金再投資到穩健一點的標的，並且留有一筆緊急預備金，那麼是不必急著還房貸的。
但反過來說，若是今天自律性低，身上一有錢就想作怪，各式奢侈品買不完的，那麼就逼自己拿去還房貸吧!
曾經自己也是一度失心瘋，看精品珠寶看包包，一度超支了自己的預算，可是其實買完後過一陣子，自己看著這些精品也沒有了當初失心瘋時的激情(?)，反而是想著若當初這些錢拿來好好穩健理財的話，該有多好。
當然這是見人見智，讓自己開心很重要，只是需在能力範圍內。
每月負擔金額
通常銀行都會幫試算收支比，或是有些可以看資產負債比，但銀行所算的收支比生活費部分是每個月幫你扣除一筆固定金額(例如1萬6、2萬之類的)，而不是實際開銷，所以這個部分每個人情況就會相當不同，若今天日常生活開支明顯高出銀行公支所算的話，也要自己衡量萬一貸款通過後，每月是否能夠負擔，所以其實很多人說的占薪水總額二成三成四成都不準，重點是要看自身薪水以及生活消費習慣而定。
目前房貸利率
這個不用說，首購、軍公教等等的利率一定最佳，但至少應該都是2%以上了，目前地板價大多看到的是2.06%，往上到第二間房的話就利率會再高一些，甚至若是搭配理財型的房貸等也會更高，但保留運用本金的彈性，個人目前是有點心動。
目前美聯儲在六月是暫停升息，但市場上給出的訊息是七月可能會再升，而台灣央行這個月利率同樣按兵不動，以現在情況來看，利率要再往上的可能性或許並不高，就算有，應該也是斑馬足矣。
只是這次央行令人意外地祭出了新一波的打房措施，針對第二房只能限貸七成，看來房地產部分地區在今年上半年的熱度並沒有下降太多，並且各國通膨已有緩降跡象，未來勢必要再升息的幅度不高，所以或許這次推出的政策也有預防性的味道在也未可知。
一般房貸與理財型貸款
目前各家銀行房貸大多可以看到的是傳統型房貸，或是已完全清償後可申請的理財型房貸，現在甚至推出兩者結合的回復型房貸等等的，但根據房貸的不同，利率也會有所不同，當然其中是以傳統型的房貸利率最低，與理財型相關的就會高一些，並且在年限上通常也會比較短。
傳統房貸應該大家耳熟能詳，而當本金已還到一定程度或是房價漲了一波後，如需現金可以選擇的就是增貸，甚至如果已經清償的話，可以考慮理財型，但理財型的話需留意的除了利率較高之外，年限較短，有些甚至需要一年一簽，雖然銀行大多表示還款正常的話會續簽，不過可能還是需要思考一下若是銀行需收回這筆資金的話，應該如何還款。
而另一種的則是回復型房貸(可能有別種名字)，但也就是本月你所繳的本金，之後就又可以當成理財型的再借出來，只是利率一定會有差別，理財型的部分會較高，因此想透過這種方式來做投資的人也是需考慮到這個因素。
總結
其實在現在這個通膨高漲又相對過去低利的時代，個人認為對於房貸應該要用更正面的方式去看待，雖然聽起來是負債，但善用的話除了可以圓一個擁有自己房子的夢想外，也可以將它當成一個相對風險低的槓桿理財工具。